Поэтапная инструкция оформления ипотеки на вторичную недвижимость

Эта инструкция для тех, кто остановил свой выбор на покупке квартиры «из рук в руки», наиболее популярном варианте среди россиян. По статистике, ипотека на вторичное жилье - самое востребованное из банковских предложений по приобретению недвижимости.

Пошаговое руководство по оформлению ипотеки на вторичном рынке

1. Подготовка документов

Чтобы определиться с оптимальными условиями по кредиту, рекомендуем подать заявку сразу в несколько банков. Для этого нужно подготовить минимальный набор документов, который включает:

1. Копию паспорта (если есть созаемщики и поручители, то приложить копии их паспортов);
2. СНИЛС;
3. Справку 2-НДФЛ;
4. Заверенную копию трудовой книжки;
5. Свидетельство о браке/расторжении брака;
   
6. Копию свидетельства о рождении детей;
7. Документы, подтверждающие наличие льгот (сертификат на «материнский капитал» и др.);
   
8. Если в качестве залога выступит имеющаяся недвижимость, приложить документы на нее.

Ответственная проработка первого шага к покупке квартиры сократит время рассмотрения банком заявки на ипотеку и повысит шансы получить в итоге положительный ответ.

Для банка портрет идеального заёмщика выглядит следующим образом:

1. Гражданин России не старше 65 лет;
2. С высоким, стабильным уровнем дохода;
3. Трудовым стажем на текущем месте работы не менее полугода;
   
4. Положительной кредитной историей;
5. Отсутствием кредитов в других банках.

Наличие зарплатной карты банка повышает шансы на получение ипотеки. В пользу заемщика может говорить его статус семейного человека. Весомым преимуществом также может стать размер первоначального взноса, он должен составлять не менее 10-15% от стоимости приобретаемой квартиры. Здесь ограничений нет, чем больше заемщик готов внести собственных средств, тем лояльнее к нему отнесется банк.

2. Выбор кредитной организации

Срок рассмотрения заявки составляет от 1 рабочего дня до недели, в течение этого времени банк даст ответ о сумме возможного кредита, процентной ставке и сроках погашения. Здесь не лишним будет уточнить информацию о дополнительных комиссиях и условиях досрочного погашения ипотеки. Из всех предложений выбираем наиболее подходящие условия и оформляем кредитную заявку.

3. Подбор квартиры

Можно приступать к выбору жилья. Как правило, с момента одобрения ипотеки до совершения сделки купли-продажи должно пройти не более месяца, некоторые банки увеличивают период до 3-4 месяцев. Если не успел подобрать подходящую недвижимость, то документы придется подавать заново.

От состояния квартиры напрямую зависит решение банка по выдаче ипотечного кредита:

• Если дом требует капитального ремонта и срок эксплуатации более 60 лет, то в получении ипотеки банк откажет.
• Неудовлетворительное состояние коммуникаций, перекрытий или наличие деревянных конструкций – в ипотеке банк откажет.
• На одобрение покупки комнаты в общежитии или доли в коммунальной квартире тоже лучше не рассчитывать.
• Ипотеку на покупку квартиры в пятиэтажном доме, расположенную на крайних этажах также получить проблематично.
• Кроме того, все перепланировки, устроенные владельцами квартиры, должны быть узаконены, либо отсутствовать вовсе.
• Банк не будет финансировать сделку между родственниками.
• Наличие инвалидов, несовершеннолетних детей и других социально незащищенных категорий граждан в качестве будущих владельцев недвижимости также может свести шансы на получение ипотеки к нулю.
• Варианты покупки квартиры у собственников, не вступивших в законное право наследования, дарения, также отвергаются.
• Банк может насторожить частая смена собственников объекта недвижимости.

4. Оценка

Когда квартира, которая удовлетворяет всем условиям, найдена, нужно провести экспертную оценку объекта недвижимости. Эта процедура платная, производится за счет средств покупателя. Как правило, в крупных банках имеется список аккредитованных оценочных компаний, которым доверяют экспертизу.

Результат оценки предоставляется в банк вместе с другими документами по квартире. В их число входят:

1. Свидетельство о государственной регистрации;
2. Техническая документация (паспорт БТИ, кадастровый паспорт);
   
3. Правоустанавливающие документы;
4. Сведения о собственнике;
5. Проект договора купли-продажи.

5. Оформление кредита

После проверки всех документов по объекту, следует подписание кредитного договора, включающее:

• Заключение договоров страхования жизни и здоровья заемщика, а также объекта недвижимости. В случае отказа от страховки, банк может отказать в выдаче ипотечного займа или повысить процентную ставку.
  
• Оформление залогового договора, по которому до окончания выплаты долга, собственник не сможет полноправно распоряжаться квартирой, так как она будет оставаться в залоге у банка.
• Подписание непосредственно кредитного договора, перечисление первоначального взноса.

6. Заключение сделки

Подписание договора купли-продажи и регистрация сделки в Росреестре проходит с обязательным участием обеих сторон: продавца и покупателя. Для регистрации необходимо предоставить следующие документы:

• Договор купли-продажи;
  
• Подтверждение согласия супруга, при наличии совместного права собственности на продаваемое имуществ;
  
• Разрешение из органов опеки, если есть несовершеннолетние дети;
• Квитанцию об оплате пошлины (производится за счет покупателя).

Процесс регистрации занимает около 10 дней. Все это время деньги будут находиться на специальном счету или в банковской ячейке, за дополнительную плату.

Спустя неделю после предоставления в банк Свидетельства о регистрации, продавцу на счет перечисляются оставшиеся средства за квартиру. Недвижимость переходит к новому собственнику и до наступления окончательного расчета по ипотеке остается в залоге у банка.

Процесс покупки завершен. С новосельем!

Преимущества и недостатки ипотеки на вторичку

Популярность ипотеки на вторичную недвижимсоть объясняется несколькими причинами:

1. В сравнении с рынком первичной недвижимости, значительно больше предложений, что увеличивает возможность выбора в зависимости от предпочтений – ближе к месту работы, транспортной развязке, с учетом экологической обстановки в районе города и т.д. Развитая инфраструктура - еще один из плюсов вторички, на благоустройство новых районов, как правило, уходят годы.
   
2. В отличие от новостроек, срок сдачи в эксплуатацию которых далеко за горизонтом, отметить новоселье можно сразу после покупки квартиры.
   
3. При покупке вторичного жилья гарантирована защита от риска приобрести квартиру в долгострое или вложить средства в сомнительное предприятие и потом судиться с недобросовестным застройщиком.
   
4. Кредитные организации предлагают ипотеку по более низким процентным ставкам. Не стоит забывать, что одним из условий выдачи кредита является получение банком залога в виде приобретаемой недвижимости. В случае с финансированием строящихся объектов, риски банка возрастают, что автоматически сказывается на повышении процента по кредиту.

Кроме очевидных преимуществ сделки на вторичном рынке, нужно знать и оборотную сторону этой медали:

1. Возможность наличия третьих лиц, способных заявить о своих правах собственников или наследников спустя какое-то время. С этим связана необходимость проверки недвижимости на «юридическую чистоту».
2. Плачевное состояние вторичного жилья не только потребует значительных вложений в ремонт, но и может послужить основанием для отказа в получении ипотеки.
3. Сложности могут возникнуть и со стороны самого собственника, ведь в случае с ипотекой, в договоре необходимо будет указать действительную стоимость квартиры, что отразится на сумме налоговых исчислений.

Ольга Севастьянова специально для ЗанимайОнлайн.ру